今日，证券时报记者致电多家银行天津支行房贷部了解到，中行，农行，工行，建行，交行，招行等银行首套房贷利率已降至最低4.4%，从今日起正式执行，而天津银行邮储银行目前尚未接到调整通知，首套房贷最低利率仍为4.9%。
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首套房贷利率降至4.4%！是重磅利好还是政策微调。
目前住房信贷政策的调整，无论是金融管理部门还是商业银行，重点都是支持刚性住房需求在如何更好地支持改善型住房需求方面，仍有很大的优化空间
日前，央行，银监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于购买普通自住房的居民家庭相应期限贷款市场报价利率减去20个基点也就是说，首套房贷利率可以低至4.4%
在多位专家看来，此次房贷政策调整，对于推动楼市回归三稳轨道意义重大但本质上，住不炒的导向并没有改变，这次房贷政策调整本质上还是一种微调
首套房贷利率下调
具体来看，这份《通知》在持续强调房住不炒的基础上，主要传达了两个方面的内容:
一是对使用贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二是在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制， 并根据辖内各城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。
目前，5年期LPR为4.6%根据《通知》，对于普通购房者，首套房贷利率可能降至4.4%二套个人住房贷款利率不变，下限为5.2%但也必须符合辖区政府因城施策的楼市调控要求
据专家测算，如果本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时，利息支出将有所减少。
按照贷款金额50万，期限30年，等额本息还款计算，如果利率下调20个基点，月供平均减少60元左右，未来30年利息支出减少2万元左右。
推动楼市回归三稳轨道
在多位专家看来，《通知》不仅体现了当前稳定楼市的基调，而且对推动其回归三稳轨道具有重要意义。
光大银行金融市场部宏观组研究员周对《国际金融报》记者表示，央行下调住房贷款利率定价下限，是为了进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大部分地区商业银行房贷利率定价空间，也是顺应部分地区房地产市场。
近期，受疫情等因素干扰，我国部分地区房地产复苏不尽如人意4月份居民信贷下降，反映国内房地产需求端依然低迷周指出，通过下调房贷利率定价下限，区域性商业银行可以根据当地楼市供求状况和当地政府调控要求灵活调整，促进楼市加快恢复平衡
日前，央行公布的4月社融数据显示，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元
数据显示，2022年4月，30个大中城市商品住宅成交面积和套数分别为816.86万平方米和7.75万套，同比分别下降54.24%和53.55%，延续了3月的下降趋势，降幅为2020年3月以来最大。
目前，新房地产房屋的销售几乎减半，这影响了地方政府的收入，给基层政府的稳定运行和基础设施投资带来了压力野村证券首席经济学家陆挺在日前举行的2022清华五道口首席经济学家论坛上表示
周预测，部分楼市供应量会比较大，需求冷的地区会一定程度下调房贷利率，降低刚需购房成本但总体来看，当前国内楼市还是‘稳’的，坚持‘住不炒’的定位，推动地方政府落实‘三稳’任务，促进楼市平稳健康发展
下一步或支撑改善型住房需求
对于房贷利率下调，有专家谨慎表示，虽然带来了好处，但本质上仍可能是微调。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任，研究员潘鹤林认为，房贷政策的调整虽然可以降低刚需和改善型住房的资金成本，从而刺激购房需求，但对房地产市场的影响可能不大住不炒的定位没变，只是给了地方更多的自主权
房贷利率最高下调20个基点，利率下限根据情况在4.4%—4.6%之间确定这促进了首套房贷利率的下调，但促进作用不大潘麟对《国际金融报》记者指出，其意义更多在于打破利率下限以促进银行间对首套房贷的竞争，推动首套房贷利率下行总的来说，这还是一次政策微调
有房地产业内人士指出，事实上，近期已有部分城市因城施策将首套房贷利率降至原下限LPR水平，而一线城市利率普遍未降至原下限比如上海，目前最优利率是首套4.95%，二套5.65%
秦农银行首席研究员，复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，当前住房信贷政策的调整，无论是金融管理部门，还是商业银行，主要侧重于支持刚性住房需求。
下一步，在如何更好地支持改善型住房需求方面，还有很大的优化空间比如放宽二套房贷条件，降低二套房贷首付，调整二套房贷利率下限一些三四线城市也可以探索出台三套房贷政策董希淼说
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